TeilnehmerInnen:

Juliane Bohrer, Amtsdirektorin

Madleen Bergmann, Innenministerium

Norbert Janz, luw

Niels Grabert, WhgGenossenschaft Esbjergweg

Sven Lange, Gemeinde Heikendorf

Astrid Müller-Kalthoff, IBSH

Sven Lange, Ortsentwicklung Heikendorf

Maik Krüger, Innenministerium

Victoria Rose, Vorsitzende Bauausschuss

Kirsten Rupp, Conplan

Tade Peetz, Bürgermeister Heikendorf

Thomas Schunck, luw

Nicola Specker, Bürgervorsteherin

Erik Volmar, luw

Marie u. Peter Zastrow, Architektenbüro Q2

 

 

Erik Volmar

Begrüßt den Beirat

 

Niels Grabert und Juliane Bohrer (zunächst nicht anwesend)

Äußerten den Wunsch, dass innerhalb der Tagesordnung auch 1.) die Grundstücksfrage erörtert wird sowie 2.) noch einmal über die Ziele der Machbarkeitsstudie diskutiert wird

 

Marie u. Peter Zastrow

Stellen den aktuellen Stand der Machbarkeitsstudie vor. Sie erläutern, dass sie städteplanerisch nicht allein die Entwicklung des Grundstückes Alte Schule betrachten, sondern immer auch die mögliche Entwicklung das Nachbargrundstückes im Auge haben. Inhaltlich also das Teilgebiet genossenschaftliches Wohnen plus anschließendes Gelände mit zwei Häusern, die Parkraumplanung, die Entwicklung des Marktplatzes usw..

Marie und Peter Zastrow stellen für das genossenschaftliche Wohnen eine Variante mit Tageslichtfluren, großem Innenhof sowie eine Variante mit mehreren kleineren Höfen vor. Ihr Favorit sei die Synthese: Zwei Baukörper mit einem kleinteiligen Ausbau und kleinen Höfen. Sie erklären, das Aufmaß der Bäume liege inzwischen vor, 1,50 Meter Abstand von den Kronen müssten eingehalten werden, auch der Neubau an der Dorfstrasse erfordere 4m Abstand, daher sei der Gebäuderkomplex  genossenschaftliches Wohnen etwas gedrungener geworden. Zastrows empfehlen eine Geschosshöhe von 3 Stockwerken, ein öffentlicher Durchgang sei auf Wunsch der Gemeinde geplant, es gebe planerisch eine Brückenverbindung der Gebäude (Wohnen, Pflege) sowie einen kleinen Supermarkt. Mit der geplanten Stellplatzanlage sei die Stellplatzanforderung der Gemeinde befolgt, Reduzierung seien ggf. zB durch Carsharing möglich; 150 seien rechnerisch nötig, 220 würden rechnerisch geschaffen – 70 Plätze für Menschen, die einkaufen oder ins Rathaus wollen. Marie und Peter Zastrow betonen, die Gemeinde wolle ja ein  Parkbewirtschaftungskonzept entwickeln, sicherlich mit Bezahlung. Ob am Ende mit oder ohne Tiefgarage oder mit oder ohne Kita gebaut werde, habe natürlich Einfluss auf die Einfahrt, Zahl der Stellplätze sowie auf ggf. nötige Baumfällungen. Plädoyer der Stadtplaner ist nicht eine Tiefgarage, sondern eine Quartiersgarage mit mindestens 100 Stellplätzen (Goldbeck). Fahrradstellplätze seien zudem geplant, Aufenthaltsräume und Bibliothek, die Alte Schule könne mit drei Räumen für unterschiedliche Nutzung erschlossen werden inkl. Aufzug für barrierefreie Nutzung.

Ziel der Planungen sei es, den Kostenrahmen möglichst zu unterschreiten, daher seien laut Ehepaar Zastrow Abstellräume in den Wohnungen vernünftig, Kellerräume würden zu teuer. Ihre Planung, sagen die Architekten, sehe eine Drittelung von  26,7% kleinen Wohnungen vor, 36,7% mittleren und 36,7% frei finanzierten  großen Wohnungen. 5470 qm reine Wohnfläche entstünden, 8360 qm insgesamt. Die Flurfläche machten 16-17% aus bei 2m breiten Hauptfluren und  Stichfluren von 1,50m Breite (behindertengerecht). Offene Flure seien die Empfehlung wg. der  Kostenersparnis, evtl. Könnte man auch die Treppenhäuser ggf. aus dem gedämmten Bereich herausnehmen.

 

Tade Peetz

Betont, dass die Erweiterung der OGTS möglich sein müsse, das sei leider nicht berücksichtigt. Schule und Wohnen könnten als Nutzung nebeneinander vielleicht schwierig werden. Eine Erweiterung der OGTS nach Süden gehe nicht, der Platz werde benötigt

 

Nicola Specker

Entgegnet, ein Beschluss des Gemeinderates verlange nur, dass eine OGTS-Erweiterung untersucht werden soll, die Erweiterung an sich ist kein Beschluss des Gemeinderates. Die Mehrheit der Gemeindevertretung möchte das Seniorenwohnprojekt

 

Maik Krüger

Sieht eine große Gefährdung des Projekts durch zu viele Eventualitäten: Wo und wie kann das Projekt realisiert werden, wo kann was gebaut werden und zu welchen Konditionen? Diese Fragen gelte es schnell zu klären - wegen der Kostenentwicklung, und weil es bei so einem Projekt den Konsens aller brauche

 

Norbert Janz

Betont, dass auch die GbR diese Fragen seit langem habe und meint, das müsse schnell gehen. Aber die Ansprechpartner verwiesen immer auf die Zeit nach der Machbarkeitsstudie

 

Peter Zastrow

Gibt zu bedenken, die Machbarkeitsstudie sei nur eine Untersuchung, kein Bauantrag. Eine reine Betrachtung im Ortskontext, es gebe kein Raumprogramm der Gemeinde, das müsse erst bei weiterer Planung geklärt werden. Er kündigte an, die Machbarkeitsstudie solle im April fertig sein, noch liefen Kostenuntersuchungen.

 

Juliane Bohrer

Wies darauf hin, die Gemeindevertretung hätte am 7.9. 2022 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass mit den vorgenannten Beschlüssen keine Vorfestlegung bezüglich des Grundstückes verbunden ist.

 

Erik Volmar

Widersprach mit dem Vorlesen eines späteren Beschlusses vom 8.2.2023, wo FDP und Grüne die Machbarkeitsstudie nicht ins Leere laufen lassen wollten, weil die Arbeitsgruppe "Leben und Wohnen alte Schule" ein sehr gutes Konzept für die Schwerpunkte 2,4 und 5 unseres Ortskernentwicklungskonzeptes erarbeitet hat.

 

Juliane Bohrer

Erwiderte nach längerer On-Linesuche, die GemeindevertreterInnen hätten allein beschlossen, sie wollten auf dem Grundstück Alte Schule genossenschaftliches Wohnen realisieren, diese Detailtiefe werde nicht gebraucht. Immerhin könne es sein, dass die GemeindevertreterInnen es nicht auf diesem Grundstück wollen, wenn es am Ende ein reines Pflegeheim wird

 

Kirsten Rupp (Conplan)

Stellt eine Modellrechnung für das genossenschaftliche Wohnen vor:

Nicola Specker

Wirft die Frage von Koppelverträgen (Miete, Pflegeleistung) auf und fragt, wie viele junge Leute dann dort wohnen können. (Antwort: 30 Wohnungen, die nicht wie die anderen 60 einen Koppelvertrag eingegangen sind)

 

Maik Krüger

Empfiehlt eine Poolbildung für immer gleiche Vermietung. Koppelung könnte funktionieren, weil es sich um zentrales Wohnen direkt im Ort handelt, und die gute Durchmischung müsse sein und sei wichtig für das Konzept. Er findet, man sei in dieser Beiratssitzung einen Riesenschritt weitergekommen, einige Risiken müssen aber besprochen werden. Ein großes Risiko sei, dass die GbR nicht wisse, wo sie was bauen kann.

 

Benjamin Seidel

Sagt, es mache keinen Sinn, einem Teil der MieterInnen die Koppelung abverlangen, den anderen nicht. Er wirbt für die Koppelung, empfiehlt Trennung von betreutem Wohnen und freiem Wohnen, und mahnt, zwischen  Betreuung und Pflege zu unterscheiden

 

Juliane Bohrer

Fragt: Wer verwaltet?;Funktioniert die Durchmischung?; Kann eine kleinere Genossenschaft die große verwalten?

 

Nicola Specker

Kündigt an, die Festlegung des Grundstückes sollte in den Gremien festgelegt und gefragt werden, ob so weitergedacht werden kann

 

Erik Volmar

Betont, es müsse ein gemeinsames Projekt werden von luw und Gemeinde

 

Thorsten Schulze

Wünscht sich, das die Dinge konkretisiert werden, dass es handhabbar wird. Immer wieder solle gefragt werden: Was braucht es, um das nächste entscheiden zu können? Flächen, Kosten, Grundstück sollten klar sein.  Bezahlbares Wohnen heiße sicherlich, auf Keller und Abstellkammern zu verzichten. Wenn nicht erreichbar scheint, was man wolle, müsse man das Projekt sein lassen

 

Tade Peetz

Gibt zu bedenken, dass ein Bring- und Holdienst bei dem geplanten Kindergarten nicht darstellbar sei

 

Peter Zastrow

Betont, eine Kita zu planen sei ein richtiges Ziel, um die Durchmischung hinzubekommen

 

Niels Grabert

Es geht um Wohnraum für Familien, nicht um eine Kita. Ein klarerer Baukörper ohne Kita sei besser zu verwalten

 

Erik Volmar

Sagt, die Verwaltung soll nicht die Genossenschaft selbst, sondern die Genossenschaft wgb-Kiel-Ost machen, mit der bereits gesprochen wurde und die im Februar ein Angebot macht.

 

Zur Frage der Finanzierung der Wohngruppe, die einen stärkeren Pflegebedarf abdecken soll, betrachtet er die Kosten mit und ohne Förderung. Um die Auswirkungen längerfristig darzulegen, nimmt er eine Betrachtungsdauer von 50 Jahren an (die kürzeste zu erwartende Betriebsdauer der Wohngruppe) und errechnet die Soziallasten, die Bund oder Land oder Kommune tragen müssen, wenn der Patient die Kosten nicht selber tragen kann. 

Bei einem Mix 50% 1. Förderweg und 50% 2. Förderweg ergibt sich gegenüber einer frei finanzierten Miete von 14 € durch Förderung eine Kostenreduzierung von 6,55 € pro m². Bei einem Wohngruppenteil von 50 m² sind das in 50 Jahren 196.000 € Mehr-Belastung für die Sozialsysteme, wenn der Betreffende das nicht bezahlen kann.

Demgegenüber sind die Kosten der Förderung die Zinsreduzierungskosten während der Abzahlung des Darlehens und das sind für die angenommenen Baukosten und einem 85% Darlehen nur 122.233 €. Es wurde eine Rückzahlung über 40 Jahre angenommen. Eine Förderung reduziert die Soziallast demgemäß um über 70.000 €. (Ohne die etwas kompliziertere Rechnung bei zusätzlichen verlorenen Baukostenzuschüssen)

Da anzunehmen ist, dass die Wohngruppe länger als 50 Jahre betrieben wird, wird dann jedes Jahr weitere fast 4000 € an Soziallast gespart,

 

Kirsten Rupp

bietet an, bis Mitte März (nächste Beiratssitzung?) einen Fahrplan/Aufgabenplan abzustimmen und zur nächsten Beiratssitzung vorzustellen

 

Nicola Specker

bietet an, wichtige Fragen auf den Entscheidungsweg zu bringen

 

Juliane Bohrer

Sagt zur Grundstücksfrage, es gebe Unsicherheiten das Vergaberecht betreffend. Ein vergaberechtliches Gutachten koste Geld, es müsse geklärt werden, wer das bezahle und beauftrage

 

Sven Lange

meint, eine Vergabe des Grundstückes im Kernbereich direkt an die Genossenschaft "geht wohl in Ordnung“