Leben und Wohnen Alte Schule | 4. Begleitratssitzung Machbarkeitsstudie  Protokoll vom 9. Juli 2024

Veranstaltungsort: Rathaus Heikendorf

 Teilnehmer:innen:

• Marie-Luise Zastrow, Q2 Zastrow + Zastrow Stadtplanungen
• Peter Zastrow, Q2 Zastrow + Zastrow Stadtplanungen
• Erik Volmar, Sprecher Initiativgruppe Leben und Wohnen GbR
• Norbert Janz, Sprecher Initiativgruppe Leben und Wohnen GbR
• Kristin Rupp, Conplan
• Maik Krüger, Innenministerium SH
• Madleen Bergmann, Innenministerium SH
• Hendrik Seehase, Investitionsbank SH
• Astrid Müller-Kalthoff, Investitionsbank SH, nicht anwesend
• Thorsten Schulze, ARGE eV SH
• Benjamin Seidel, Diakonie Alt-Holstein
• Niels Grabert, Esbjergweg eG
• Juliane Bohrer, Amt Schrevenborn, Amtsdirektorin, ab 15.30 Uhr
• Tade Peetz, Bürgermeister Heikendorf
• Nicola Specker, Bürgervorsteherin Heikendorf
• Viktoria Rose, Bauausschussvorsitzende Heikendorf
• (Gernot Sommer, Leben und Wohnen GbR, Protokoll)

 

Herr Volmar begrüßt die Runde des Begleitrats und bedankt sich speziell bei Herrn Seidel von der Diakonie für die schon fast lanjährige gute Unterstützung. Ursprünglich strebte die Initiative ja eine Schaffung von mehr stationären Pflegeplätzen an, die bitter notwendig sind, stellte aber fest, dass zur jetzigen Zeit keine Einrichtung dafür aufgeschlossen war. Die Diakonie gab dann mit ihrem Vorschlag den Ansatz für ein Leben bis ans Lebensende in Heikendorf für mehr als 95% der Bewohner in so einer Einrichtung.

Ziel: Es soll eine Form des „Betreuten Wohnens“ für Heikendorfer in Heikendorf geschaffen werden, die sich Bewohner des Ortes auch mit kleineren Rentenbudgets leisten können.

Grundlage ist, dass pro Jahr ca. 50 Heikendorfer Senioren aus ihrem Umfeld wegziehen müssen, wegen Mangel an Wohnungen im „Betreuten Wohnen“.

 Dem Vorschlag von Herrn Volmar, erst den Punkt Finanzierung zu besprechen, folgt die Runde nicht. Die bestehende Agenda soll im logischen Ablauf, wie von Zastrows vorgesehen beibehalten werden.

TOP 1 Machbarkeitsstudie (Frau und Herr Zastrow, Q2 Zastrow + Zastrow)

Frau und Herr Zastrow erläutern ihren stadtplanerischen Entwurf und stellen die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie vor (siehe Machbarkeitsstudie Abschlussbericht zum 09.07.2024).

1. Hinweis auf IEK (Fortschreibung)
2. Städtebau

Die 3-Geschossigkeit der Gebäude soll sich einfügen und etwas öffnen (vielfältig, nachbarschaftlich, mit hohem Aufenthaltswert), bei gleichzeitiger Privatheit der Anlage

3. Begegnungsstätte

Der Komplex soll eine Begegnungsstätte mit Aufenthaltswert zu den angrenzenden Gebäuden mit Supermarkt, Wohnungen für junge Familien und Quartiers-Garagenstellplätzen sein.

Die Realisierung wäre in Bauabschnitten (BA 1 – BA 4) möglich.

Empfehlung dazu: Die Freiraumplanung sollte als Wettbewerb über alle vier Bauabschnitte ausgeschrieben werden.

  Der Baumbestand soll erhalten bleiben, speziell um die OTGS herum.

• Der Marktplatz ist im Freiraum-Konzept einbezogen
• Das Energiekonzept strebt klimaneutrale Planung an. Z. Bsp. mit einer Mischung aus 15 Erdsonden und Photovoltaik (PV) zur Erzeugung des Stroms für die Luftwärmepumpen. (Die Kosten für diese Anlagen sind in der Kostenschätzung mit ca. 450tsd Euro enthalten)
• Die Laubengänge der Gebäude sollten möglichst offengehalten werden, um Kosten zu sparen (u. a. weniger Brandschutzbestimmungen).
• Die Grundrissorganisation des vorliegenden Entwurfs ist ein Vorschlag und lässt sich innerhalb des Prozesses anpassen.
• …
• Kosten:
  • 23,4 Mio. Euro ohne Grundstück, 3.500 Euro/m² netto ohne Tiefgarage
  • 2,2 Mio. Euro zzgl. für Tiefgarage mit Landschaftsdach
  • Statt Keller, Abstellräume in den -Wohnungen (zu prüfen, ob als Bestandteil der Wohnfläche enthalten oder wie ein Kellerraum berechnet werden kann)
  • Stellplätze müssen auf dem Grundstück integriert sein.

 Genossenschaft / Konzept, Kosten und Wirtschaftlichkeit der Pflege

• Grundpreis 1 Person 95,50 Euro / 2 Personen 125,50 Euro. Angaben zum Leistungsumfang sind der Machbarkeitsstudie zu entnehmen.
• Herr Seidel, Diakonie, führt dazu Leistungen des Betreuungsdienstes auf und die Förderbedingungen dazu. Die Betreuungspauschale für den Grundservice soll so niedrig, wie möglich sein (< 200,00 Euro)
• Frau Rupp, Conplan, empfiehlt, dass alle Bewohner einen Grundbeitrag zum Pflegedienst leisten sollten (Solidaritätsprinzip).
• Herr Schulze, ARGE eV SH, schildert Möglichkeiten der Förderbarkeit von Pflegeeinrichtungen für „selbständiges Wohnen“ mit Assistenzbedarf (3 Stufen: Stufe 1 Förderbaustein plus Wohnstufe 1, Stufe 2 Förderbaustein plus Wohnstufe 2 und Stufe 3 Förderbaustein plus Wohnstufe 3).

Wenn Wohnungen einmal in einer bestimmten Wohnstufe eingerichtet sind, müssen sie in dieser Wohnstufe bleiben (aus Kostengründen für Rückbau). Üblich und meistens ausreichend ist Stufe 1.

Deshalb sollte die Förderthematik vor dem Bauantrag geklärt werden, damit die Grundraster der Wohnungen passen und feststehen.

Eine Pool-Lösung ist ausgeschlossen.

 Konsequenzen aus der Machbarkeitsstudie

Entscheidend ist der Wille der Gemeinde zur Umsetzung und Schaffung des rechtlichen Rahmens:

·         Herr Peetz meinte, das Grundstück muss wohl ausgeschrieben werden nach geltender Selbstverpflichtung nach Beschlusslage der Gemeindevertrtetung.

• Frau Specker meint, es müsse geprüft werden, ob eine bestehende Entscheidung im Bedarfsfall nicht auch geändert werden könne.
• Die Fertigstellung des Genossenschaftsprojekts könnte bis ca. Ende 2029 erreicht sein, bei einem Baubeginn innerhalb des Jahres 2028.
• Nächstes Ziel: Vorstellung des Konzepts im Bauausschuss im September 2024.

 Fazit der Zastrows aus der Machbarkeitsstudie:

Die Machbarkeit ist in der vorgestellten Form mit den heutigen Annahmen gegeben.

TOP 2 Finanzierung der Genossenschaft (Frau Rupp, Conplan)

Frau Rupp stellt ihre Berechnungen zur Finanzierung vor.

• Basis: bis zu 95 Wohnungen
• Idee: Flächen außerhalb der Wohnungen, wie z.B. die Tagespflege könnten ggf. auch nach Vereinbarung von der Genossenschaft genutzt werden (als Gemeinschaftsbereich)
• Idee: auch jüngere Personen mit Handycap und jüngere Familien im Komplex aufnehmen.
• Eckdaten der Berechnungsergebnisse:
  • Kaufnebenkosten 270,00 Euro/m² (Grunderwerbsteuer, Notarkosten)
  • Ausgehend von 5.767 m² Wohnfläche plus Tagespflege etc.
  • Es gibt 3 Förderwege
  • Eine selbstverwaltete Genossenschaft erfordert mehr Eigenkapital

 Herr Volmar stellt seine Investitionsrechnung für Genossenschaftsmitglieder vor und hebt die Problematik der Einlagenhöhe für Genossenschaftsmitglieder im 1. Förderweg mit kleinem Einkommen hervor, die wohl keine notwendige Finanzierung der relativ hohen Genossenschaftseinlage durch das kfw-134 Programm bekommen würden und die notwendige Zwischenfinanzierung für frei finanzierte Genossenschaftsmitglieder, die ihre Immobilie erst ab einem Zeitpunkt des Einzugs in die Wohnanlage verkaufen können (da ist das KfW-Darlehen mit max. 100.000 € wiederum zu klein)

Herr Grabert, Esbjergweg eG, weist darauf hin, eine Genossenschaft kann sich eigene Regeln geben, wie z. Bsp. das „Solidar-Prinzip als Basis“. Dabei könnten Mitglieder mit höherem Kapital ggf. für solche ohne Kapital einen Anteil mitübernehmen. Motto: „Die Starken tragen die Schwachen.“

 Herr Krüger, Innenministerium SH, stellt klar, die Gruppe muss für diese Punkte aus sich heraus eine Lösung finden. Die Investitionsbank prüft dann, ob sie in so einem Fall unterstützen könnte. Generell muss die Genossenschaft über eine eigene Finanzierungslösung nachdenken. Das Innenministerium kann prüfen, inwiefern so ein Projekt unterstützt werden kann.

 Herr Peetz, Bürgermeister, weist darauf hin, dass die GbR erst zur Genossenschaft werden und die Finanzierungsmöglichkeit nachweisen muss.

 Herr Krüger, Innenministerium SH, betrachtet dieses Modell als bedenkenswerte Idee, die evtl. gefördert werden könnte. Das ist aber keine Zusage! Er sieht durch die „integrierte Pflege“ in diesem Modell ein finanzielles Strukturproblem, das festzustellen, war alleine schon ein Erfolg dieser Machbarkeitsstudie.